2025年04月08日
農村集體“三資”不清，民心不安。只有厘清了家底，化解了矛盾，卸掉了歷史包袱，才能輕裝上陣，維護集體和村民的合法權益，促進農村集體經濟發(fā)展。
【案情回顧】
2010年，云南省昆明市某社區(qū)居民小組與裴某簽訂《土地租賃合同》，居民小組將村民擁有使用權的40余畝集體土地收攏后，出租給裴某使用。雙方合同約定每年租金15萬元，租期為30年。
然而，合同履行期間，該土地在租賃用途上出現(xiàn)了情況。裴某兩次在該土地上建蓋永久性建筑物大棚房并用于出租，但均因涉嫌非法占用農用地被依法拆除。
合同履行至2022年，裴某拒不支付租金，村民反響極大。居民小組咨詢律師后，通過律師函的方式與裴某終止了合同，要求裴某將土地恢復原狀后退還，支付已發(fā)生的租金和土地占用費，但裴某拒不同意支付費用。
為及時收回土地和欠付的租金，居民小組將裴某起訴至法院。
【法官釋法】
自2022年起，該案件經過一審駁回起訴、二審指定受理等程序。案件受理后，在一審、二審過程中，裴某提出反訴，要求確認《土地租賃合同》無效，并要求居民小組向其賠償投資損失350余萬元，返還租金60萬余元，兩項合計410萬余元。
每年僅收取15萬元租金，卻被索賠410萬元，這對于居民小組來說無疑是晴天霹靂。
歷時兩年訴訟，該案經昆明市中級人民法院二審后作出判決，《土地租賃合同》被認定無效，裴某需向居民小組退還土地、支付租金。同時，居民小組被要求承擔裴某損失的部分賠償責任。將租金與應賠償裴某的損失兩相抵銷后，裴某需向居民小組支付16萬余元。通過強制執(zhí)行，居民小組今年初才拿到款項。
近年來，鄉(xiāng)村振興已成為我國一項國家戰(zhàn)略規(guī)劃。尤其是2021年《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進法》頒布實施后，更是從立法層面確立了我國鄉(xiāng)村發(fā)展的目標和路徑。相較于城市發(fā)展中有更多的市場主體、更完整的產業(yè)鏈、更優(yōu)質的營商環(huán)境，農村的法律服務供給本身基礎就相對薄弱，缺口較大。在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，當前農村法律服務需求得到了進一步擴展。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四條第四款規(guī)定，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
該案件的借鑒意義在于，對土地管理法等法律法規(guī)禁止的公共資源開發(fā)利用方式，一定要堅決杜絕，避免為了短期利益而忽視對自然資源、生態(tài)環(huán)境的保護。
基層群眾自治組織或集體經濟組織在與社會投資方進行合作時，應當做好經營行為的合法性審查。例如，在簽訂合同過程中，避免出現(xiàn)因違反法律法規(guī)強制性規(guī)定被認定無效的情形，進而引發(fā)爭議，甚至導致集體資產損失。尤其是使用對方提供合同文本時，更應當慎重。
法官提醒，基層群眾自治組織或集體經濟組織在統(tǒng)籌公共資源管理的過程中，可采取委托管理或代管的方式與使用權人建立合同關系，以便在發(fā)生糾紛時既能有效代表使用權人向社會投資方主張權益，也能避免陷入被使用權人群體性索賠的被動局面。
在發(fā)展集體經濟過程中，基層群眾自治組織或集體經濟組織可通過設立農民專業(yè)合作社、有限責任公司等市場主體參與經濟活動，既實現(xiàn)對集體資產的有效經營管理，又降低社區(qū)村組等基層群眾自治組織或集體經濟組織的市場風險。
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